其中表外欠债以并表销售额与条约销售总额之比举行测度：即当企业并表销售额与条约销售总额之比小于30%时为零分当并表销售额与条约销售总额之比大于100%时为10分中间比例插值赋分。2020年上半年84家主要地产上市公司并表销售额与条约销售总额之比的中位数为59%即行业平均有40%的表外销售孝敬；有32家公司的并表销售占比小于50%占总数的38%；有19家公司的并表销售占比小于40%占总数的23%；更有6家公司的并表销售占比不到30%占总数的7%。随着表外销售孝敬的增大表外欠债也随之增大许多上市公司在表外合联营公司中的实际债务负担高于权益比例从而带来隐性欠债。
在债务期限结构匹配方面以2020年上半年的周转速度84家地产上市公司当前投资接纳周期的中位数为4.0年与之相对主要地产上市公司资金泉源的平均期限为2.2年平均面临约21个月的期限结构缺口。
有53家公司当前的期限结构缺口在1年以上占主要地产上市公司总数的63%；有37家公司当前的期限结构缺口在2年以上占主要地产上市公司总数的44%。
在两年或更长的时间周期里84家地产上市公司平均的中期资金缺口约相当于总资产的12.7%中位数为11.6%；其中有65家公司面临中期资金缺口占主要地产上市公司总数的77%；有46家公司的中期资金缺口凌驾总资产的10%占主要地产上市公司总数的55%；有29家公司的中期资金缺口凌驾总资产的20%占主要地产上市公司总数的35%；有18家公司的中期资金缺口凌驾总资产的30%占主要地产上市公司总数的21%。
（作者为北京贝塔咨询中心合资人）
此外由于海内地产企业普遍缺乏恒久融资渠道所以在行业低谷中有95%的企业都将面临资金泉源无法笼罩项目投资接纳周期的期限结构缺口问题平均的期限缺口到达28个月近六成的企业面临两年以上的期限缺口。
26%的地产上市公司连破“三道红线”完全切合“三道红线”要求的公司仅占13%。
龙湖地产、中国外洋及万科偿债能力居前。
据测算主要84家A+H地产上市公司有48%的企业短期内就面临资金缺口的压力有77%的企业面临中期资金缺口压力——纵然在不扩张的情况下主要地产上市公司平均也有41%的债务需要续借有21%的企业需要续借70%以上的债务；利息支出平均已经占到并表销售额的13%有21%的企业利息支出占比在20%以上。
2020年上半年主要地产上市公司平均的债务融资成本从2019年的7.4%下降到7.0%；但地产企业的利息支出肩负仍然很重84家地产上市公司的利息支出平均已占到同期并表销售额的15.9%中位数为13.1%；其中有47家公司的利息支出占比在10%以上占主要地产上市公司总数的56%；有29家公司的利息支出占比在15%以上占主要地产上市公司总数的35%；有18家公司的利息支出占比在20%以上占主要地产上市公司总数的21%；有7家公司的利息支出占比在30%以上占主要地产上市公司总数的8%。行业总体的利息肩负有所增重。
主要地产上市公司的短期偿债能力
进一步为了降低账面欠债率提高企业的债务再融资能力许多地产上市公司使用表外欠债和明股实债等渠道将表内欠债转为表外债务或转入权益项下为此我们通过对表外欠债、明股实债以及合约内含融资身分的测度来识别地产上市公司的隐性债务肩负。
84家地产上市公司净欠债率（净欠债率=（带息欠债-现金）/净资产）的均值为113.0%中位数为90.3%；其中有39家公司的净欠债率在100%以上占半年销售额30亿元以上的地产上市公司总数的46%即有近半公司在净欠债率一项上已触碰了“一道红线”；有20家公司的净欠债率在150%以上占主要地产上市公司总数的24%；有11家公司的净欠债率在200%以上占主要地产上市公司总数的13%。
综合以上几项隐性欠债的怀抱指标我们划分赋予“并表销售额占比”、“少数股东权。
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